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13 de Mayo de 2008
     
 
   
 
Cayó 20% la oferta de viviendas: propietarios escapan a nuevos controles de la AFIP
 
Si bien la AFIP aún no dio a conocer resultados sobre los nuevos controles fiscales implementados para el sector inmobiliario, el mercado da señales inequívocas de cómo impactó la puesta en marcha del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)

Expertos del sector aseguran que la oferta de inmuebles puestos a la venta presentó una fuerte caída que alcanzó el 20% en los primeros cuatro meses del año, comparado con el mismo período de 2007. El dato constituye una clara evidencia que, en oportunidades, las medidas destinadas a combatir la evasión generan efectos dispares.

Como complemento, y tal como adelantó infobaeprofesional.com, la implementación del COTI -a partir del 1º de marzo pasado- generó un aluvión de operaciones concretadas en febrero, con el fin de escapar de los nuevos controles.

Voces
Desde Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso aseguró que "en los últimos cuatro meses, las ofertas de inmuebles publicadas en los medios cayó 20% en relación con el primer cuatrimestre de 2007".

Como muestra de la caída, Gómez Picasso agregó que "los brokers inmobiliarios están sacando de sus páginas las propiedades que están por encima de los 300.000 pesos". Ocurre que, a partir del monto mencionado, los operadores se ven obligados a informar las características de la transacción ante el fisco nacional.

La principal razón que encuentra para explicar la baja en la oferta es que "la gente está reticente a tramitar el COTI porque tienen miedo de informar una propiedad que tenían registrada desde 2001 -por un valor que puede llegar a ser hasta tres veces menor que el actual- y correr el riego de no poder venderla después, a un monto mayor".

De acuerdo con Reporte Inmobiliario: "Los propietarios están esperando a ofertar y solicitar el COTI cuando ya tienen casi asegurado el comprador".

Escrituración
El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles no sólo golpeó a nivel de propiedades ofertadas. Tal como adelantó este medio, su puesta en marcha en marzo pasado generó un fuerte crecimiento en las operaciones que buscaron anticiparse a las nuevas exigencias de la AFIP.

De la comparación de lo sucedido durante el primer trimestre 2007 y 2008 surge nítidamente el efecto del COTI.

. Año 2007: la cantidad de escrituraciones realizadas en Capital Federal, tanto en enero como en febrero, fueron casi similares (de 4.435 a 4.371). Y por cuestiones estacionales, el gran salto se dio en marzo donde pasó a 6.111 transacciones, mostrando un crecimiento cercano al 40 por ciento.

- Año 2008: sin respetar la estacionalidad propia del sector, y buscando saltar los controles impositivos, entre enero y febrero la cantidad de escrituraciones creció un 26% (de 4.265 a 5.381) para luego volver a caer en marzo a 4.577 operaciones (15%), comportamiento inusual para el primer trimestre del año.

Montos involucrados
Igual análisis surge al interpretar los montos involucrados en las escrituraciones entre febrero y marzo de ambos años. Mientras que en 2007, el total de transacciones creció cerca de un 73%, el monto transferido este año cayó un 30% (al pasar de $1.336 a $938 millones).

En menor medida, los indicadores antes mencionados también se vieron influenciados por el actual contexto inflacionario, en el que los valores de las propiedades crecieron sin que eso signifique un incremento real en las utilidades de dueños.

En este sentido, la suba de los precios produce un efecto distorsivo en el pago de Ganancias ya que se grava sobre ingresos nominales y no reales. A estas condiciones se suma la incertidumbre por el conflicto político entre el campo y el Estado, aunque su incidencia se reduce al último mes.

Si bien el COTI comenzó a implementarse desde marzo, el impacto ya se sentía durante enero y febrero, porque en diciembre pasado, Alberto Abad, por entonces administrador del organismo, había aclarado que quedarían incluidas en los controles las operaciones que estuvieran ofertadas en los dos primeros meses del año. (Lea más: Inmuebles: la puesta en venta se informará desde marzo).

Inflación
Marcelo Domínguez, miembro del Estudio Lisicki, Litvin y Asociados, detalló cómo puede influir la inflación anual estimada en cerca de un 30% en el pago de Ganancias ante la venta de un inmueble.

"La inflación distorsiona los resultados sobre los cuales se deben calcular el Impuesto a las Ganancias. Esto es así porque se comparan precios de distintos momentos", explicó el profesional.

En cuanto a los inmuebles puntualmente, Domínguez precisó que "durante su tenencia, la amortización de los mismos queda distorsionada en relación con los ingresos que los mismos generan durante su vida útil. De esta forma, al ser vendidos se compara el precio de venta en pesos con el costo de adquisición o el valor residual en pesos, lo cual implica reconocer una ganancia nominal muy significativa, sobre todo cuando se trata de la venta de inmuebles adquiridos antes de diciembre de 2001".

Es decir que el aumento del valor de inmueble producto de la inflación es considerado como un aumento en el patrimonio que incide en el pago del impuesto pero que es solamente nominal.

Nuevas obligaciones
Más allá de estos resultados, la AFIP decidió profundizar el esquema de control. En los próximos meses ajustará las medidas ya aplicadas a fin de solucionar las distorsiones no deseadas. El objetivo final perseguido por el fisco consiste en contar con información suficiente para establecer una trazabilidad entre el valor de venta inicial y el valor de escrituración, y así podrá pedir que se justifique una venta realizada por un monto considerablemente menor al ofertado.

De hecho, el mecanismo se piensa replicar a otros mercados. Desde el 1º de julio, la AFIP avanzará sobre la compra y venta de autos usados. Se deberán informar los precios de venta de las propiedades y el valor final de la compra. En sí, el objetivo de la AFIP es controlar la operación desde la puesta en venta del vehículo hasta la efectiva transferencia. (Lea más: Desde julio la AFIP reforzará el control en la venta de autos usados )

Como primer ajuste, en lo referente al mercado inmobiliario, desde el próximo 1° junio, la AFIP dispuso que la puesta en oferta de inmuebles que no sea notificada por los propietarios mediante la solicitud del COTI, deberá ser informada por las inmobiliarias que tienen la opción de aceptar o no las operaciones.

A pesar de eso, las inmobiliarias consultadas por este medio, que prefirieron mantenerse en forma anónima, aseguraron estar desconformes con el nuevo papel que les tocará jugar desde junio ya que para poder tomar las operaciones se convierten en responsables de la notificación ante la AFIP.

Esta medida se dio a conocer mediante la resolución general 2439 que estableció modificaciones al Régimen de Información, de Negociación, Oferta y Transferencia de Inmuebles, entre las cuales se destacan las siguientes:

Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior sólo podrán efectuar la solicitud del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) a través de Internet, ingresando al servicio bajo clave fiscal denominado "Transferencia de Inmuebles".

A partir del 1 de junio de 2008, las inmobiliarias, con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, si el titular del bien no tramitó el COTI, deberán informar esta situación en el servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", bajo clave fiscal, debiendo consignar asimismo los datos del inmueble o de los derechos sobre bienes inmuebles, la identificación del titular o condóminos, la fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización. El suministro de esta información no constituye la solicitud del COTI, por lo cual no exime a los titulares o condóminos de dicha tramitación. En el caso de derechos sobre bienes inmuebles a construir, se podrá optar por extender la vigencia del COTI, a su vencimiento, por un plazo adicional de 12 meses.


Se fija un plazo de 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio para que los escribanos informen la fecha y el número de escritura y el monto de la transferencia.

El escenario inmobiliario se vio modificado por este nuevo esquema en el que los controles de la AFIP, la inflación y las expectativas de la economía fueron cruciales para la caída en la oferta de las propiedades durante los primeros meses del año.

Fuente: Diario Infobae Profesional, edición on line del 13 de mayo de 2008. Nota firmada por Paola Quain - Hernán Gilardo

 
           
     
         
 
   
     
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